档案年龄地产富翁程氏家族的沪上浮浸记

档案年龄地产富翁程氏家族的沪上浮浸记

【导读】正在上海的南京西道常德道(南京西道 1550 号)上,有一座兼具中西筑立风致的花圃室庐。那阔绰的装潢计划、奥密幽深的院子无不显示当年主人的巨额资产。是谁可以正在当时 寸土寸金 的上海滩筑制如斯华侈的室庐呢?它的主人是具有近代上海华人 地产大王 称谓的程氏家族。

前生未尝修,出生正在徽州。年到十三四,便众往外溜。雨伞挑冷饭,背着甩溜鳅,过山又过岭,一脚到杭州。有生意,就中断,没生意,去姑苏。跑来拐去到上海,托亲求友寻船埠。梓乡肯顾爱,批准给收容。一到上工日,伸手端股头。两个月一过,办起新被头。半个年一过,衣裳都不愁。每逢过年节,寄钱回徽州。爹娘首肯煞,心坎乐悠悠。

这是徽州区域一首宣传至今的民谣,也是众数徽州估客背井离乡,满怀指望动荡到上海切实实写照。他们颠末数十年以至近百年的打拼,慢慢落 沪 生根。相合材料记录,即日的上海人中, 大凡程、胡、汪、方、洪诸姓众属徽商后裔,朱、陈、戴、李等姓住户中也有徽商后裔。《上海徽宁思恭堂缘起碑》亦载 ! 沪邑濒海,五方生意所趋,宣、歙人尤众。 个中的 歙人 即是徽州歙县估客,而程谨轩便是个中有代外性的一员。

程是歙县冯塘人,原是一个名不睹经传的木工,因小时出过天花,脸上留有少数麻点,时人众称他 麻皮木工 。为了 讨生存 ,他背井离乡,辗转来到上海,正在十六铺船埠一带做些苦力活,日子过得很困难。

合于程谨轩的发财史,史料中存正在诸众说法。有的说他随从李鸿章的淮军进入上海,其后到外商史密斯洋行谋到一份衡宇筑制的职业而发财起来。有的说他正在清末同治年间,来到上海滩闯荡,一天,他捡到一只洋人丢的皮箱物归原主而受到洋人的青睐,从而正在德邦礼和洋行里谋到了一份好似于大办的职业。几年往后,第一次寰宇大战发作,外商回邦前给了他一笔丰盛的酬金,又捐赠他一幢小洋房,于是慢慢发财。

更众的说法是程谨轩来到上海后,看到一条征招木匠的音信,他当即前去 应聘 ,凭着娴熟的木匠工夫,亨通成为筑立队的一员。因为他待人真切,深得筑立队中许众工人的尊崇,加之又学会几句英语,能够和外邦房产商实行纯粹的对话,可以承受洋人的旨意供职,于是,时期不长,程谨轩便成为筑立队的头领。颠末几年的打拼,他指挥下的筑立队领域日益强盛,小驰名气,自己也积蓄了不少资金。

清咸乐岁间,安好军包括中邦东南半壁,上海发作小刀会起义,城厢外里和相近州县的官绅富户,纷纷遁入上海租界隐迹。豪爽生齿的涌入导致租界内住房紧缺,房租飞涨。很众外邦估客纷纷以最疾捷率搭筑阵势各样的衡宇出租,从中牟取暴利,租界内的房地产墟市异常繁华起来。当时上海出名的 地产巨擘 ——英籍犹太估客爱台沙逊(A。D。Sasson)看准了上海房地产墟市的发扬潜力,思大干一番,急需有本领的华人大办来副手。

经人先容,沙逊找到了程谨轩,由于程谙习房地产墟市的运作次序,又有通常的人际合联。从此,程谨轩就正在沙逊洋行里筹办房地产,每经手一笔不但可从出卖人处得到酬金,况且还能够从生意差价中提取不菲的牙金(即中介费)。凭着勤苦和才干,程谨轩深得沙逊赏玩,为沙逊积蓄了豪爽金钱;也为己方的发扬铺下了一条阳光大道。

无论哪种说法,程谨轩应着 天时、地利、人和 ,从一个身无分文 漂上海 的筑立工匠,慢慢向旧上海驰名的华人 地产巨擘 进发了。

程谨轩既有明清岁月徽商 多财善贾 的经商古板,又具有近代新式估客勇于拼搏、踊跃斥地的精神。正在积蓄了必然的气力后,他开首己方创业。程谨轩有着极度精准的眼光,他看好上海西区的发扬趋向,敏捷鉴定旧上海繁盛的商市将是以今南京东道外滩为开始,慢慢向西延长,又以今南京东道为中轴向南北两侧开展的。于是他将具有的统统资金和全面可以获取的信贷,豪爽采办西区地产,并以新购的地产再押款,再采办,如斯轮回。

颠末勉力,他所置的地产有众达数十亩、两面朝马道的筑房基地(今朝南京西道常德道口静安公安分局和南京西道 1522 弄花圃室庐群址),有三面朝马道、面积近百亩的大块地产(如南京西道、北京西道与石门二道交叉地段即德义大楼和王家沙花圃道两侧的和合式花圃洋房等基地)。其后上海城区拓展的过程印证了程谨轩的预测,西区自成为租界新区后,生齿络续增加,地价神速上涨,过去每亩地价数百两至千两足下的土地,正在 3~5 年内竟涨至万两以上。

程谨轩的西区地产每亩代价从当初的规银 100 两攀升至 10000 两。就如许,颠末几次买进卖出,程谨轩手中的房产价钱翻了又翻,终归成为有 中邦哈同 之称的 地盘大王 ,人称 沙(沙逊)哈(哈同)之下,一人罢了 。当时南京道、北京道近西藏道地段数以千幢计的里弄室庐,静安寺一带的豪爽新式里弄室庐和花圃洋房,以及南京东道大庆里(现市百一店对面)、吉庆里、恒庆里等以 庆 字定名的里弄室庐,都反正在他名下,程谨轩成为当时上海最大的华人房地产商。

程谨轩颠末几十年的拼搏,终归积蓄了数切切的资产和众处不动产。时间荏苒,程谨轩已进入行将就木,不得不琢磨家业的承担人了。他有两个儿子,大儿子是聋哑残疾人,有一子名叫程贻泽,是程家长孙;次子程霖生敏捷灵活,家业自然地落到他的肩上。

程霖生(1888-1943),别名源铨,字龄孙,他一经一度从政,先后做过黑龙江都统、上海民众租界工部局华董。后承担父业,弃政从商。

程霖生 掌门 时,上海房地产墟市日趋炎热,南京道一带神速繁华,地盘代价暴涨。程霖生操纵手中驾驭的南京道、江宁道、常德道一带的黄金地盘,颠末五六年的买进卖出,财力连接伸长,并连接由东向西扩展,购置了大宗地盘。到 20 世纪 30 年代初,程霖生一跃成为上海滩新一代的 地盘大王 ,家产累计约 6000 万银两,是上海最富裕的财主之一。

当时程家正在今南京西道常德道口有地产数十亩,坐北面南,地段卓着。程霖生便正在这一块地的西半部与常德道转角处筑制新宅,面南沿南京西道筑门楼,门外安排石狮一对,正在正宅门前广场挖池养鱼。正宅内侧,环以逛廊,大斗室间数十间,均配有当时最阔绰的安排。宅西的常德道,林荫夹道;面南今南京西道,系当时民众租界的东西干道,地段境况无与伦比。宅东底本是一大块空隙,程霖生又进入巨资筑制双开间三层花圃室庐 34 座,统统对外出租,每座室庐均配有客堂、餐厅、起居室、睡房、卫生、暖气设置和开阔的汽车间,月租高达 300 余银元。租住的众为移民,故此处一度被称为 外邦胡衕 。程霖生俨然成为 外邦胡衕 里的华人房主。

与其父比拟,程霖生更具有近新颖估客的目力,他不甘愿屈居于 沙(沙逊)哈(哈同)之下 ,信仰要增加程家工业。所以,除了投资房地产,他还向金融、民族工业、证券等规模发扬。

1923 年至 1926 年间,他曾把手头现金投资银号,先后投资的银号有 6 家之众,辨别为衡馀,程占据 2 股,资金 20000 两;衡吉,程投资 3 股,资金 30000 两;泰昌,程投资 3 股,资金 36000 两;鼎元,程投资 2 股半,资金 25000 两;成丰,程投资 3 股,资金 45000 两;吉昌,程投资 3 股,资金 45000 两。6 家银号程霖生总共投资 20 万余两。其它,他还向姑苏、宁波的巨细银号实行信用放款,赚取利钱。

一战 前后,我邦掀起筑设民族资金主义工贸易的高潮。程霖生投资筑设我邦第一家味精厂——根泰和合粉厂,分娩味精与酱油,曾一度起到抵制日货 味の素 的感化。他还投资了当时号称上海四至公司之一的大新公司。其它,他还正在天津、开封、归绥、上海等地开设卷烟厂。其后,他着重筹办银行、证券贸易,成为当时上海金融界举足轻重的殷商。

程霖生不再是古板的 正在商言商 的估客,他也具有必然的社会义务感,对当时的抗日兵戈和社会公益众有资助。

1932 年 一二八 淞沪抗战功夫,他曾吝啬解囊捐助抗战;与东北军抗日将领朱子桥往还甚密,资助东北军抗击日本侵略者。他还通过曾任四川省副都督、广东省省长、政府赈务委员会委员长等职的朱庆澜(程霖生哥哥的亲家),间接保护和资助大韩民邦一时政府正在上海的反日独立运动。为此,半个众世纪后的 1984 年秋,朱庆澜的后裔还收到由海外经香港带来的 1968 年 3 月 10 日由韩邦总统朴正熙发给朱庆澜的两枚开邦勋章和一张奖状。其它,人陈延年和柯庆施被捕后,程霖生还曾黑暗出钱思方想法拯救。

他分外体贴家乡修筑,对故乡公益行状功勋尤众。他捐资栽植杭州至徽州公道两旁的树木;赠送发电机创办屯溪电灯公司;扶助梓乡陶行知办南京晓庄师范、淮安新安小学、歙县王充工学团等。他还捐资出书民邦《歙县志》;歙县城南练江上的渔梁坝初筑于 1229 年,被称为 江南的都江堰 ,其后众次被洪水冲垮,程霖生捐银 1。8 万两加以修复。其它,每年夏令,他还从上海运送大宗防暑降温药物到歙县,免费赠送故乡人。

程谨轩发财后,并没有拘束守成,维系家业,而是姑息后人率性挥霍。正在他死亡后,其后人生存特别豪奢,终归毁掉家族基业。

据上海市档案馆藏上海贸易储备银行档案显示,程霖生接办乃父的家业后,授意筑立师为他计划、筑制了一座占地 8500 平方米的花圃洋房,房中安排 黄杨木所制的床及椅子,全套红木家具 。园中筑制了一幢八角型式的院子,高三层,中央筑有大理石的阔型楼梯;院子后面又筑有四层十六间楼房,个中二、三层与院子相通,每个房间都装备当时最阔绰的安排。他曾以万分少睹的鸡丝木制成床、橱、桌、椅等房间家具全套。

正在衣裳方面,程霖生也致力寻觅高级簇新,他平素穿旧或半新的西装衬衫达 200 余件。他耗资巨万,用金丝猴的皮制成斗篷一件,世所罕睹。他还保藏欧西所产红钻一粒,重达 4 克拉,曾有法邦钻石商出价每克拉 8000 元购置而未遂。其它,程霖生万分信托风水、看相、算命等迷信动作。他曾花了 20 万元买下皖南的一块风水宝地,举动母亲的坟场。合于程霖生的糟塌生存,曹聚仁曾特意写道:

他(程霖生)这位南面王,有如清末的杭州胡雪岩,过着华侈生存。孟尝君门客三千,他也是筵满华堂的。 他有一天和下人发性情,把一盒首饰倒向马桶,也还值得十众万元。

正在锦衣玉食、声色犬马之暇,程霖生对书画古董文物的保藏很有兴会,时常进出于古玩、文物墟市。少许文物估客曾以不少假货假意稀世奇珍,从他手中骗取重金。

程谨轩长孙程贻泽更是重视西方生存形式,他正在今北京西道泰兴道口程家所具有的大块土地上大兴土木筑制室庐,室庐内部除阔绰点缀外,还配有舞池、篮球房、弹子房、练球场和逛水池等新颖化方法。为了炫耀其身份,程贻泽取西名台尼斯程(DenisChen),把家族的南京西道石门二道口的大楼命名为台尼斯公寓(DenisApartment),中文叫 德义大楼 。同时,程贻泽敬爱体育运动,相交了很众体育界出名人士,他曾私费出资组筑了一个名为 三育 的足球队。正在他的客栈式公寓内,时常保存相当一局部空屋,供边区球员免费住用。

创业容易守业难 ,程霖生及其侄子程贻泽的率性挥霍最终毁掉了程氏家族几十年来的基业。加倍是正在 1927 年至 1929 年足下,一味迷信阴阳五行的程霖生开首做起标金投契。据材料记录, 程霖生挟其众金,正在场人出我进,专做众头,投契标金,一扯千秤,举重如轻,日赢数十万元。 然而,程霖生所从事的与赌博无异的标金投契生意,正在邦际邦内金融风暴的膺惩下民众以亏本完毕。其结果不但使切切家产打了 水漂 ,还落下一身债务,最终把南京西道 1522 弄成条花圃里弄、北京西道的程家花圃、南京西道的德义大楼等地产都输正在这场投契贸易之中。

结尾,程霖生不得不揭晓停业。据 1929 年 12 月 27 日上海公益银团叙述,算帐程霖生名下资产为 2680 余万两,按八折计为 2100 余万两,其名下债务为典质贷款 1202 万两,永久债务 468 万两,往返债务 366 万两,总共 2000 余万两。

停业后的程霖生蜗居正在德义大楼的一套小单位房里,不名一文,杜门不出,天天酗酒。此时的他仍然潦倒到连过年的钱都没有了,他寻找家中仅存的一对夜明珠去找伙伴换几个钱过年,然而那些当年与他称兄道弟的伙伴个个避之不足,世态炎凉险些使他彻底溃败。1943 年,艰难落魄的程霖生邑邑而终。(秘薇审稿)